法国图卢兹第三大学:“造車者”恒大:地產與汽車的現金流平衡術丨硬核

图卢兹经济学院 www.fevic.com.cn   如同掌門人許家印的行事風格,中國恒大的業績曲線一樣地跌宕起伏,在2017年轉入效益模式后,恒大接連實現了兩年凈利潤的驚人增長,又在2019年上半年快速滑落。

  8月28日,恒大公布中期業績,上半年凈利同比下滑近半。不過,恒大表示,這與去年同期基數過高有關。

  與此同時,上半年恒大銷售錄得負增長,預示著未來營收和凈利的增長進入放緩區間。

  在此背景下,恒大依然投入巨資發展新能源汽車,主要“造車”平臺恒大健康上半年營收大漲,但賬面虧損近20億。

  恒大正在加緊造自己的新能源汽車。8月28日,恒大自有汽車品牌“恒馳”亮相,量產或在明年上半年。

  像所有的主流地產商一樣,恒大也面臨地產主業放緩與新業務難盈利的悖論。而要拆解這一難題,最關鍵的仍是自有現金流的充沛;3億多平米土儲、5萬億貨值,是恒大豪賭未來的最大砝碼。

  當天的業績會現場,許家印沒有出現,總裁夏海鈞發表了長篇的演講和獨白,詳解恒大凈利的成長性,房地產的銷售“大餅”與行業并購,以及恒大的萬億空間。

  凈利回歸

  財報顯示,上半年恒大依舊保持著龍頭的姿態,銷售2818億元,僅次于碧桂園、萬科;270億凈利潤位居行業第一;149億的股東應占利潤則僅次于中海地產。

  但凈利潤增速明顯放緩,凈利潤、核心業務利潤、股東應占利潤均同比下降約5成。

  與此形成對比的是,恒大在2017年中期及2018年中期,凈利潤分別實現224.5%和129.3%的大幅增長。

  恒大方面表示,上半年凈利潤增速下降,是由于恒大前兩年提前償還所有永續債,釋放了200億的凈利,使得2018年上半年凈利潤達到530.3億元的高位,現在回落也屬正常?!翱梢運凳喬傲僥昃煥鏊傯吡?,當下才是回歸到常態?!?/p>

  上半年的結算收入也減少了。上半年營業收入2269.80億元,同比下降24.40%;結算收入減少,也影響凈利潤增速。

  另外,從2018年下半年開始,恒大的銷售增速便開始放緩。其2018年的合同銷售額為5513億元,銷售面積5243.5萬平方米,同比增長分別為10%和4.25%。較2017年34.2%的銷售金額增速下降24.2個百分點,較12.6%的銷售面積增速下降8.35個百分點。

  今年上半年,恒大銷售額和銷售面積更是雙雙出現負增長。銷售金額為2818.1億元,較2018年上半年的3042億元同比下降7.36%。合約銷售面積為2620萬平方米,較去年上半年的2906萬平方米同比下降9.84%。

  多名業內人士指出,房地產行業的天花板已現。事實上,上半年房地產行業的整體銷售增速已經大幅下降??碩鶩臣品⑾?,在30家2018年銷售超千億的房企中,與去年增長動輒翻倍,平均增速超50%相比,今年上半年無一家房企增速達到50%,大部分在10%左右,或低于10%。

  銷售與結算之間存在一年半到兩年的時間差,銷售放緩,意味著恒大未來的凈利釋放也將變慢?!胺康夭幸迪鄣母咴鏊僖丫豢沙中?,未來房企也很難再實現凈利潤的高增長,凈利潤增速將回歸常態”,深圳一知名開發商人士認為。

  隨著政策對房地產消費端融資的收緊,預計房企下半年銷售將繼續承壓。

  而近期恒大已經提前打響“金九銀十”的“促銷戰”,在8月20日推出“全國532樓盤,閃購7.8折”的促銷活動,或將壓縮未來的凈利增長空間。

  持續“輸血”新能源汽車

  只當房地產行業的大象,恒大并不滿足。在自身壓力加大的情況下,恒大依然頻頻輸血新業務,其中最大的一塊是新能源汽車。

  截至2019年7月,恒大共投資超過300億,入股新能源汽車產業鏈上各家公司,并在廣州和沈陽、天津等地建廠,擬投資總額超過千億。

  目前,恒大新能源汽車的主要業務平臺是恒大健康。2008年上市的恒大健康,壓著許家印對未來新能源汽車和健康行業的希望。2019年的中報,恒大健康交出了一份不甚樂觀的答卷。

  半年報稱,恒大健康上半年營業收入為26.48億元,同比增長132.1%,毛利潤6.11億,同比增長10.9%。

  營業收入的大幅增長主要來自健康管理收益,恒大健康的拳頭產品“恒大養生谷”因業務增加,收入從2018年同期11.38億元上升到23.55億元,增幅達106.90%。

  目前,恒大健康已布局16個恒大養生谷,未來三年計劃實現布局50個以上,預計2021年陸續開業。

  與大幅增長的營收不同,2019上半年恒大健康凈利潤虧損19.84億,2018年錄得凈虧損約人民幣14億,顯示虧損持續擴大。而2017年,恒大健康凈利潤還是正的為3億元。

  這與恒大健康大手筆入主新能源產業密切相關。在超百億大手筆的投入下,上半年,新能源汽車產業僅帶來2.84億的收入。

  分析人士認為,新能源汽車屬于資金密集型產業,需要至少數百億資金作支撐,短期難以實現盈利。

  在主業與新業務之間取得平衡,凈負債率是一個關鍵指標。中報顯示,恒大中期凈負債率微降,仍屬行業偏高水平。

  恒大今年在持續發新債還舊債。融資形式多樣,包括債券、信托項目、質押股權、資產證券化等等方式。

  5月24日,深交所披露文件顯示,恒大發行了110億元的公司債券,又于6月在上交所通過發行200億元的公司債券;截至今年4月,還發行了共計56億美元債,約合人民幣384.9億元。平均利率約8.6%。

  另外,恒大在多個信托機構建立信托項目。包括但不限于中信信托、山東國際信托、中航信托、愛建信托、大業信托等。

  標普認為,恒大頻繁發債將妨礙其降低杠桿率的努力。

  由此,重組深深房回A、降低杠桿率顯得尤為重要。據當初戰略投資協議,恒大如果在2020年1月31日之前沒有成功重組上市,就得贖回近700億元的股權。

  如今距離承諾的節點,只剩下5個月的的時間。

  在被問及回A進展時,夏海鈞表示樂觀,“目前進展順利”。

  同一日,作為戰投之一,深圳控股副總裁董方及首席運營官朱國強表示,恒大重組深深房,目前從政策上不存在任何重大因素阻礙重組,恒大和深深房一直在與中國證監會保持密切溝通。

  不拿地與“現金為王”

  大手筆投資新能源汽車的同時,許家印也在其他投資上收了手。在3月份的業績會上,他透露,新能源汽車是恒大投資的最后一個大產業,未來5年不會再投其他大產業。

  像萬科一樣,恒大也在回歸“基本盤”,加快銷售回籠現金,以保持主業和新業務的現金流平衡。

  上半年,恒大凈負債率微降,在手現金余額2880億,覆蓋短期債務在1倍以上。夏海鈞表示,行業調整周期內,要“現金為王”。

  恒大的土地儲備已經達到了一個驚人的量級。據中報數據,截至2019年6月30日,集團總土地儲備項目864個,總規劃建筑面積3.19億平方米,平均樓面地價僅1639元/平米,還有未納入土地儲備的舊改等項目的建面高達7012萬平米。

  2019年上半年,恒大共計購得土地儲備79幅,新購土地儲備建筑面積4,449萬平方米。夏海鈞透露,恒大上半年新增的項目中,40%是通過并購而來。

  “恒大已經是中國開發商中土地儲備量最大的,這是一筆巨大的財富?!畢暮>?,合計可提供約5萬億的可售貨值。

  這些巨量、低廉的土地儲備,將持續為恒大提供現金流、收入和利潤。這也是支撐恒大去進行新業務擴張的底氣。

  未來似乎也屬于這些巨頭們?!爸泄康夭諧 蟊訊?,大概在15萬億左右。未來的市場空間,不是由房地產增量市場不斷的擴張帶來,而是中小企業的消亡,大企業的擴張帶來?!畢暮>硎?。

  2006年,中國前十大的地產商大約占了4.7%的市場份額,到2018年年底,前十大的地產商占到了26%,這其中,前三大巨頭占了12.6%,而夏海鈞認為,今年的集中度還在繼續上升,或將到15%-16%。

  五年以后,中國前十大的地產商大概會占到銷售額的40%;前三大的地產商,大概要占到20%左右,即3萬億元。

  到了那時,中國的龍頭企業要想在前三甲排名中露臉,銷售規模應該達到1萬億元左右。

  目前6000億銷售額的恒大,雄心勃勃要拿下萬億市場。

  未來還在遠處。面對當下復雜的融資和市場環境,恒大和融創卻都提出了不拿地?!拔頤墻鴆郊跎僭諛玫胤矯嫻耐度??!畢暮>?,恒大不會去拿地王,不會推高地價,而將以并購和舊改持續獲得資源。

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